2019년 부동산 전망 생각해 볼까요

가계 부채가 1500조가 넘어섰습니다. 그 위험성에 대해서는 오랫동안 언급해 왔지만 정부는 미국이 기준 금리를 올려도 아랑곳 없이 1.5%에 머물러 있을 뿐, 장기간 금리를 동결해 왔습니다.그러나 도저히 안 되겠는지 2018년 11월 말에 기준 금리를 0.25% 올렸습니다. 우리는 이 시점에서 2019년 부동산 전망을 생각해 보지 않을 수 없습니다. 왜냐하면 부동산은 금리와 밀접한 관계가 있기 때문입니다.

금리는 경기가 과열될 때 올려야 하는데, 2019년부터 한국만이 아니라 미국을 비롯하여 경기 침체가 예견되는 시점에 금리를 올렸습니다. 정부 입장에서는 그만한 급박한 이유가 있었을 것입니다. 세계 경제를 좌우하는 미국과의 격차는 0.75%에서 0.5%로 줄어들긴 했지만 시기를 놓친 것이 아닌가 하는 염려도 있지요.

물론 그동안 금리가 오르면 겨우 이자만 내고 연명하는 좀비 기업들이 쓰러지면 고용 쇼크가 올까 봐 미뤄온 점도 있지만 부동산에도 충격이 올까 봐 염려한 점도 있을 것입니다. 그러나 미국과의 금리 차이가 크게 벌어지면 한국에 투자된 달러가 더 많은 이자를 주는 미국으로 돌아갈까 염려하는 점이 더 크게 작용했을지도 모릅니다.

미국은 2019년까지 3%로 올릴 것을 공언하고 있어 마냥 금리를 동결할 수가 없는 것이지요. 결국 기준금리를 올렸는데 이제 부동산에 갭 투자한 사람들의 입장에서는 안 좋은 소식입니다. 사실 부동산을 매입하는 사람들 중에는 싼 금리를 이용하여 융자를 수 억씩 받아 산 사람들이 많습니다. 이런 사람들은 겨우 이자를 내면서 부동산이 오를 때를 기다리는 것이지요. 

그러나 금리가 오르면 매달 이자 비용이 올라가게 됩니다. 생활이 빠듯한 집주인들은 소비를 줄이게 되고, 이런 사람들이 많아지면 시중 자영업자들은 장사가 되지 않게 됩니다. 그러다가 금리가 또 오르면 어떻게 될까요? 점점 이자 비용의 상승으로 견디기가 어려워지게 됩니다.

이를 눈치 챈 집주인들은 매물이 많아지기 전에 집을 내 놓게 됩니다. 금리가 오르면서 이런 매물들이 계속 늘어 나게 됩니다. 반대로 매입할 사람들은 금리가 오르게 되면 매입을 서두르지 않고 더 내릴 때를 기다리게 됩니다, 서서히 금리가 오르면서 매물은 늘어 나지만 매입자가 없어 가격이 내려가게 됩니다. 매물이 많아지면 먼저 팔고 나가려는 사람들로 가격이 급락하기도 합니다.

결국 2019년 부동산 전망은 어둡다고 보아야 할 것입니다. 금융 통화 위원회가 이런 국민들의 고민을 모를 리가 없습니다. 충격 완화를 위해 서서히 금리를 올리고자 할 것입니다. 그러나 중요한 것은 미국이 계속 금리를 올린다는 것입니다. 

영리한 큰 돈들은 금리가 높은 곳을 따라 움직이기 때문에 이러한 돈들을 붙잡으려면 한국도 금리를 올리지 않을 수 없다는 것입니다. 다행히 한국은 수출이 잘 되고 있어 나가는 달러를 보충할 수 있는 수출 흑자를 이어가고 있습니다. 

아무리 그렇다 해도 미국이 계속 금리를 올리면 한국도 안 올릴 수가 없을 것입니다. 미국 금리가 오르면서 이미 주식 시장은 급락을 하다가 다시 올랐지만 그제 1000포인트 가까운 폭락을 하였습니다. 미국도 금리를 3%까지 올리겠다고 하기는 하지만 사정이 그렇게 여유가 있지는 않습니다. 미국도 경기 침체 증상이 여기 저기 나타나고 있으니까요.

하지만 2008년 금융 위기 이후, 너무 많은 돈이 풀렸고 그대로 방치하다가는 초 인플레이션에 직면하게 될 수 있습니다. 한국이나 미국이나 미묘한 시점에 있는 것이지요. 중요한 것은 세계가 미국을 따라 지난 10년 간 비슷한 금융 정책을 펴 왔다는 것입니다. 모든 나라들이 결코 풀린 돈을 방치할 수 없는 입장입니다.인플레이션이 일어나기 전에 미국을 따라 다른 나라들도 금리를 올려 풀린 돈을 회수할 것으로 보입니다.

이렇게 본다면 초 저금리 시대는 끝난 것으로 보아야 할 것입니다. 서서히 오르는 기준 금리는 시중 금리를 밀어 올릴 것이고 부동산 전망은 어두울 수 밖에 없습니다. 그러나 여러가지 변수가 있으므로 미국 금리의 변동을 주시하면서 대처하는 것이 중요할 것으로 보입니다.                  

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